費”物≠“廢”物 —由物業退出小區看物業未來

      2007福州市直前湖小區發生了一件不大不小但頗令人震驚的事情：直湖前小區的一處宣傳欄上貼出通告，管理該小區已達１０年之久的福州乾坤物業管理有限公司突然宣稱，將于２００７年１月２５日中止服務。
       緣由： 據物業公司介紹，他們是在１９９６年進駐該小區的，按照當時的物價標準簽訂了協議，每戶居民每月交２５元的物業管理費。但隨著物質生活的不斷提高，每戶２５元的物業費已經無法負擔日常開支，物業公司每月要虧損２０００元到３０００元，如今乾坤物業已經虧損了２０萬元。
       業主回應：業主公開函對物業年關宣布退出提出質疑，要求聘請合格的企業核算經營成本，定出合理的物業費，并要求物業公司公布賬目，結算當時交納的維修基金等相關款項，重新與乾坤物業簽訂合同，希望乾坤物業不要退出小區。
       結果：小區停車等出來的問題，導致部分居民拒交物業費，如今欠款達到１８萬元。一些保安衛生人員工資沒著落，工作人員人心渙散，物業無法繼續經營，最終決定退出該小區。
       分析：究其出現上面問題的原因也不難看出：21世紀的今天，城市的現代化和國際化的發展推動了城市規劃和房地產的發展，特別是現代化物業的發展，住戶們需要的不僅僅是單純的保安型物業，他們期待更專業更全面的物業服務，他們對物業消費的概念也從根本上發生了變化，所有權人與使用權人對自己物業的保值增值要求將逐步提高。更加重視舒適安全安靜和健康，具有生態型的居住環境將是業主們的長期需求；同時物業公司的服務范圍也在急劇的擴大，由于物業管理是新興產業，具有綜合性、復雜性的多學科特點，因而吸引了如建筑、經濟、管理、工程等眾多門類的專業人才。隨著行業科技含量的不斷提高，以及加入
       世界貿易組織后所面對的市場競爭，掌握現代管理和科學技術知識的高素質人才，將成為物業管理可持續發展的重要資源。高等院校正根據行業發展的需要，培養物業管理專業人才，行業的不斷發展也將為高層次人才提供廣闊的發展空間，高素質和高學歷的人才也開始被物業關注。正是因為這兩方面的急劇發展，而現代社會的物業又沒有緊跟上發展的步伐，所以才會出現在的這種情況。
       目前物業的主要弊端是結構化與責任不夠明確。業主在住宅方面出問題物業和開發商相互推諉，沒有明確的責任，更有甚者無人承擔責任。解決這種問題只有國家應盡快出臺物業管理專業性法規，規范政府、業主委員會、物業管理公司、房產開發商、居住者各自的責、權、利，以及相互之間的法律關系，進一步明確物業管理在社會主義初級階段的地位和作用，為物業管理公司提供一個寬松、公開、公平的競爭環境，使我國物業管理向社會化、專業化、企業化經營軌道上邁進一步。
       現代物業的另一個問題就是一些公共設施的保養和維護部徹底，出了問題沒人解決。小區或寫字樓一旦發生故障性事件而向物業管理公司反映（諸如電梯損壞、水管泄漏、電閘破壞、防盜門失靈、墻灰剝落等），往往不能得到及時解決。原因是物業管理公司在這些方面無能為力。他們一不具備各方面的專業知識，二無配備必要的維修隊及設施，一旦接獲維修投訴，只能向其他相關單位報告或申請維修，這顯然不符合專業物業管理規范。
       像市直前湖小區一樣， 物業管理經費難以為繼也是影響物業發展的一個瓶頸。物業管理和建設一樣，也需要資金的投入，在物業管理中，應該貫徹“誰受益，誰投入”的原則，形成物業管理資金的源泉。但是，傳統的福利住房消費觀還有相當的慣性，不少住戶往往把物業管理理解為無償服務或低償服務，而拒交物業管理費。其實加強現代社會的物業知識的普及不僅有利于業主，更有利于現代物業的發展，這樣不僅能夠充分維護業主本身的利益，同時也能更好的監督現代物業。
       現代社會各種法制都不健全，尤其是物業管理法制的不健全致使一些問題無法可依。當然也就沒有解決問題的方法。全國性小區物業管理方面的法規很不健全，諸如物業管理體制、物業管理經費、住宅小區物業管理公司的資質審查、住宅小區的物業驗收交接等關于住宅小區的物業管理中的重大問題都有待于進一步的明確規定。同時責任制不健全致使物業管理很難納入依法管理的法制軌道，實行住宅小區物業管理的規范化和標準化等缺乏法制的根本保障。 物業管理公司在其經營管理服務過程中與街道、居委會、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門都有密切關系。由于工作范圍不明確，關系不協調，已成為小區物業管理中一大突出矛盾。相信隨著物業的發展這些問題會迎刃而解的。
       當然從上例我們可以看出，物業撤出小區并不是明智之舉，“費”物不等于“廢”物。不能因物業管理費的問題就廢除物業，由于物業管理行業在我國發展時間短、速度快，專業理論學科體系建立還不完善，政策法規還不能完全適應行業發展的要求，物業管理企業與各大產業的經濟關系，以及與政府行政管理部門、街道辦事處、居委會的社會關系還未理順。但是，隨著物業管理市場化進程的加快，現代企業制度的建立，物業管理企業將成為真正的法人企業，物業管理協會對行業管理的社會作用將得到增強，社區管理中的治安、水、電等行政事務管理將回歸于政府和社會；保潔、保安、綠化、房屋維修等日常事務將由社會的專業化公司完成；物業管理與房地產開發企業的關系，也將由傳統的“父子”關系轉變為平等競爭、關系密切的獨立法人關系。物業管理企業的經營管理活動將會得到進一步加強和發展?？梢姮F代的物業所做的僅僅是保持小區的環境，其實作為現代化的物業需要對業主進行更高層次的服務：加強同業主交流。只有彼此理解才能取得相互的信任，
       在目前物業公司只有想方設法增強服務意識，才能贏得業主、住戶的信任與社會的認同，增強企業自身競爭力，從而不斷發展壯大?，F在的物業管理企業小、弱、散、差的現象普遍存在，全行業2萬多家物業管理企業中，僅有約三分之一的企業在財務上基本持平或約有盈利，而按現代企業制度建立起來的企業還不足4％。隨著物業管理招標投標工作的大力推行和物業管理市場化的發展，物業管理企業將從數量型增長向質量、規模、效益型增長轉變，規?；洜I的資產重組必然驅使物業管理企業向品牌化企業的方向發展，在有限的市場資源條件下，企業競爭將進一步加劇，勢必推動物業管理行業整體素質的提高，社會資源配置也將得到進一步的優化。
       總之，我國的物業管理我們起步晚，需要做的工作很多很多。物業管理工作最終的發展必須隨著電力后勤管理體制改革的不斷深入走向規范化、正規化。相信不久的將來“費”與“廢”的問題也會隨著物業的發展而消失。